Case e Ville

Abbiamo visto nella prima parte di questo articolo quali sono i criteri fissati dalla Cassazione per individuare nel modo più oggettivo possibile se sussista o meno, nei vari casi che di fatto possono verificarsi, una lesione del decoro architettonico di un edificio condominiale. Abbiamo però concluso che è ineliminabile un margine di soggettività di opinioni da parte del Giudice ed eventualmente del CTU che lo supporti, magari limitato ma tale comunque da non consentire a priori una perfetta certezza del diritto. Giova pertanto soprattutto analizzare la concreta casistica delle sentenze in materia. Vediamo quindi che è stata ritenuta sussistente la lesione del decoro architettonico nei seguenti casi: -trasformazione in veranda dell’unico balcone esistente al piano ammezzato, che aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti; trasformazione di finestre in portafinestre; inglobamento da parte di un condomino di uno degli archi laterali asimmetrici del piano terra del fabbricato, effettuato al fine di realizzare un vano da adibire a servizi igienici e cucina, che aveva determinato l’interruzione dell’armonia del prospetto architettonico costituito dall’arco centrale di ingresso all’androne e da ciascuno dei due archi sugli altri lati (Cass., sez. II, 04-04-2008, n. 8830); la presenza di abbaini la cui sagoma non sia uniforme a quella degli abbaini preesistenti (T. Cosenza, 24-06-2004); l’installazione da parte di un condomino sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche (nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell’appartamento) risulti immediatamente visibile dall’esterno (Cass., sez. II, 29-04-2005, n. 8883); la sostituzione dei serramenti originariamente installati alle finestre dell’unità immobiliare aperte sul prospetto del fabbricato (Cass., sez. II, 03-09-1998, n. 8731); l’utilizzo di una parete esterna dell’edificio condominiale a sostegno di un cartellone pubblicitario grande quanto l’intera superficie disponibile (A. Milano, 17-06-1997); l’installazione di un’autonoma canna fumaria nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di un edificio condominiale (T. Milano, 26-03-1992). Sono stati invece ritenuti legittimi, in quanto non integrante lesione del decoro architettonico, i seguenti tipi di interventi: la realizzazione di un ballatoio sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell’edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi (Cass., sez. II, 17-10-2007, n. 21835); la realizzazione di una veranda sulla terrazza a livello dell’appartamento di un condomino nella parte retrostante del fabbricato (Cass., sez. II, 07-02-1998, n. 1297); l’installazione di una tenda su di un balcone di un edificio condominiale che fuoriusciva solo minimamente dal limite del parapetto e che presentava le stesse caratteristiche di modello e di colorazione di tutte le altre installate sulle facciate condominiali (P. Pisa, 03-05-1993). Casi molto frequenti di dubbi relativi alla lesività o meno del decoro architettonico in relazione a particolari attrezzature sono poi quelli riguardanti l’installazione di canne fumarie sulle facciate dell’edificio e alla installazione di unità esterne di impianti di condizionamento, innovazioni che, in linea generale, vengono ritenute rispettose del decoro architettonico (v. però, al contrario, il risalente precedente giudiziario di cui sopra), soprattutto in presenza di precedenti dello stesso genere; in ogni caso ritengo che si debba valutare caso per caso, in considerazione dell’estetica dell’edificio, della facciata interessata dall’innovazione (interna o esterna), della modalità concreta della realizzazione. Desta infine la mia personale perplessità la sentenza 9.1.08 del Tribunale di Torino, secondo la quale, nel caso di impugnazione di delibera dell’assemblea condominiale per un profilo concernente il decoro dell’edificio, al tribunale sarebbe precluso ogni intervento essendo l’assemblea unica depositaria del potere discrezionale di decidere cosa sia conforme o meno al decoro architettonico, essendo l’intervento del tribunale limitato ai profili di legalità e non potendo entrare nel “merito” delle decisioni. Ci permettiamo di dissentire, posto che il “decoro architettonico dell’edificio” è un valore assoluto, e quindi è un pieno diritto soggettivo di ogni condomino, che non può pertanto essere pregiudicato nemmeno dalla maggioranza assembleare e la cui pretesa lesione può quindi essere sottoposta all’Autorità Giudiziaria.

Avv. Davide Civallero
Socio I.R.C.A.T.