Case e Ville

I risultati dell’analisi sugli indicatori principali per il mercato della logistica in Italia nel 2009 hanno mostrato un leggero miglioramento rispetto a ciò che era emerso nella prima metà dell’anno: la domanda è solo lievemente diminuita, i canoni di locazione si sono stabilizzati ed il mercato degli investimenti ha ripreso ad attrarre capitali nella seconda parte dell’anno, dopo un primo semestre di immobilità.
ed il Veneto perdono quote di assorbimento, facendo registrare un peso sul totale pari a, rispettivamente, l’8% (10% nel 2008) e 10% (16% nel 2008). Il Lazio ha rafforzato la propria quota di mercato nella seconda metà dell’anno, rappresentando nel 2009 l’11% del totale degli spazi assorbiti, in crescita dall’8% del 2008. I 3PL si confermano le principali società che hanno ‘assorbito’ spazi nel 2009, pari a quasi l’80% della superficie totale, mentre i corrieri continuano a subire l’impatto negativo della crisi con un assorbimento inferiore al 4% del totale nel 2009.

Valori
Nella seconda metà dell’anno i canoni prime si sono stabilizzati nella maggior parte delle zone mentre hanno subito un lieve rallentamento in altre zone. A Milano il canone prime nel 2009 è diminuito del 3,5% rispetto al 2008 attestandosi sul livello di €55 mq/a. A Roma la contrazione annua del canone prime è rimasta contenuta, inferiore al 2%. I valori nelle location secondarie, invece, si sono mantenuti stabili sul livello di €42 mq/a.

Investimenti
L’attività generale di investimento in tutti i settori immobiliari (uffici, retail, hotel e logistica) nella seconda metà dell’anno ha mostrato un’inversione di tendenza rispetto ai primi sei mesi, portando la contrazione annua al 10%, da oltre il 30% registrato nei primi sei mesi dell’anno. La fiducia degli investitori è migliorata negli ultimi mesi dell’anno e lentamente stanno ricominciando ad investire anche nel settore logistico. Il volume degli investimenti in questo settore nel 2009 ha fatto registrare circa €200 mln, quasi tutti nella seconda metà dell’anno, mentre nessuna transazione di particolare rilevanza è stata registrata nel primo semestre. Rispetto al 2008, il volume totale investito si è dimezzato. I rendimenti prime sono rimasti stabili a Milano e Roma anche nella seconda parte del 2009, attestandosi sul livello di 7,50 7,75% (netto prime). In questo modo la variazione annua del rendimento è stata di 75 bps sia a Milano sia a Roma, a metà tra i mercati francese e spagnolo. Diversa è la situazione per le location secondarie dei mercati italiani, in cui i rendimenti sono superiori di almeno 100 bps rispetto al valore prime, nel range di 8,5-8,75% (netto).
Di seguito i principali risultati:

Offerta
La distribuzione dello stock logistico in Italia nel 2009 rimane sostanzialmente invariata rispetto al 2008, con le regioni del Nord Italia in cui continua a concentrarsi la maggior parte dello stock di magazzini per la distribuzione/servizi di logistica: oltre l’80% dello stock nazionale. Nel 2009 sono stati completati 542.000 mq di nuovi magazzini per la logistica/distribuzione, il 23% in meno rispetto al 2008. L’Emilia Romagna, con il 54% delle nuove superfici realizzate, si conferma la regione con la maggiore concentrazione di nuovi sviluppi in Italia nel 2009, seguita dalla Lombardia con il 23%. Solo il 17,6% delle superfici realizzate è di tipo speculativo mentre nei casi rimanenti si tratta di sviluppi non speculativi (pre let o built to suit o owner occupier). Rispetto al 2008, la percentuale di nuovi magazzini speculativi è in forte diminuzione (era poco più del 51% nel 2008). La disponibilità alla fine del 2009 si è attestata su quasi 865.000 mq, in aumento del 21% rispetto al 2008. Il vacancy rate ha invece mostrato un incremento di un punto percentuale, passando dal 6,3% del 2008 al 7,3% del 2009.

Domanda
L’assorbimento di spazi logistici nel 2009 si è attestato su un volume di 675.000 mq, una diminuzione di circa il 5% rispetto al 2008. Rispetto al 2008, la quota di transazioni di tipo pre let/built to suit è rimasta pressoché stabile, pari a circa il 41% del totale, mentre è nuovamente cresciuta la quota di owner occupier, dal 12% del 2008 al 16% del 2009.
Il 36% del totale degli spazi assorbiti ha interessato l’Emilia Romagna, in crescita dal 33% del 2008. La Lombardia mantiene la seconda posizione con il 32%, in crescita dal 27% del 2008, mentre il Piemonte